青島日報社/觀海新聞11月2日訊 近年來，隨著房屋租賃市場日益活躍，房屋租賃合同糾紛呈多發(fā)態(tài)勢，各種新問題不斷涌現(xiàn)。為進一步回應(yīng)人民群眾相關(guān)司法需求，促進市場和諧穩(wěn)定發(fā)展，優(yōu)化營商法治環(huán)境，青島市中級人民法院民四庭近日梳理了房屋租賃中在合同訂立、履行及解除過程中常見的熱點、難點問題，總結(jié)歸納了司法實踐中處理原則和標準，整理并于今天發(fā)布十個典型案例，從司法角度提出建議，引導房屋租賃各方合理合法行使權(quán)利、履行義務(wù)，避免矛盾糾紛，維護房屋租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
在此選取其中部分案件。
案1.出租的房屋必須取得規(guī)劃許可證
——租賃合同是否有效受制于規(guī)劃而非其他審批
案情簡介
宋某作為出租人將其廠房出租給青島某公司，雙方簽訂了租賃合同。在合同履行過程中，雙方因土地稅等問題發(fā)生糾紛，承租人青島某公司搬離涉案廠房并要求解除租賃合同，宋某不同意解除要求繼續(xù)履行雙方的租賃合同。因涉案廠房未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，一審判決認定雙方租賃合同無效。宋某對此不服，提起上訴，其提交土地使用權(quán)出讓等批復(fù)文件以及《土地使用權(quán)證書》以證明涉案廠房系經(jīng)政府批準建設(shè)的合法建筑，雙方之間的租賃合同為有效合同。二審經(jīng)審理認為，宋某提交的證據(jù)不足以認定其廠房已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或主管部門批準建設(shè)，因此對其相關(guān)主張不予支持。
法官點評
最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。由此可見，影響租賃合同效力的“證”系“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，能夠影響租賃合同效力的“批準建設(shè)”應(yīng)當是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府作出，以除此之外的證照或批復(fù)作為租賃合同有效的依據(jù)，尚缺乏法律依據(jù)。
本案中，租賃的廠房因歷史原因未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，因此，租賃該房屋的合同是否有效需審查該廠房的建設(shè)是否經(jīng)過城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府的批準。宋某對此提交的證據(jù)僅為縣級政府批準的土地出讓文件和《土地使用權(quán)證》，兩份證據(jù)僅能證明涉案廠房土地出讓的合法性，不能證明廠房建造的合法合規(guī)性；《土地使用證》上的宗地圖僅能反映涉案土地的現(xiàn)狀，不代表或必然證明廠房的建造取得了主管城鄉(xiāng)規(guī)劃部門的批準，因此，宋某的主張沒有得到法院認可。實踐中，房屋可能具有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等，不同的“證”代表著不同的職能部門在不同的職權(quán)范圍作出的審定意見，因此，判斷不同領(lǐng)域的問題需要對號入座，不能張冠李戴。我國司法解釋規(guī)定的考量租賃合同效力的因素是工程規(guī)劃的合法性，因此，土地使用權(quán)、土地規(guī)劃，或是商務(wù)部門等其他主管部門的意見，不能作為影響該類合同效力的依據(jù)，此類問題引發(fā)的糾紛較為常見，應(yīng)引起關(guān)注。
案2.合同未簽就裝修，不懂法律惹糾紛
——轉(zhuǎn)租有風險，應(yīng)簽訂合同明確權(quán)利義務(wù)
案情簡介
王某承租趙某位于市區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點房一處，承租期間欲對外轉(zhuǎn)租。某培訓機構(gòu)因業(yè)務(wù)需要急需租賃網(wǎng)點房，其負責人曹某經(jīng)介紹認識承租人王某的配偶，雙方商定轉(zhuǎn)讓費等事宜后，在未簽訂租賃合同的情況下，曹某就開始投入資金裝修房屋。裝修過程中，趙某的代理人告知房屋所有人不同意議定的租金數(shù)額，需提高租金才能簽合同。曹某雖然停止裝修但仍支出數(shù)萬元裝修費。為此，某培訓學校起訴王某等要求賠償裝修損失等費用。一審法院認為轉(zhuǎn)租書面租賃合同未能簽訂的主要原因在于房屋所有人或其代理人，駁回了某培訓機構(gòu)的訴訟請求。該培訓機構(gòu)不服，提起上訴。二審中，經(jīng)調(diào)解，雙方達成和解，王某等當場向培訓機構(gòu)支付一定費用作為補償，糾紛化解。
法官點評
房屋租賃實踐中，轉(zhuǎn)租行為一旦發(fā)生糾紛，必然涉及租賃合同及轉(zhuǎn)租合同兩個法律關(guān)系，以及出租人、承租人、次承租人三方權(quán)利與義務(wù)的平衡與保護。對次承租人來說，為防范法律風險，應(yīng)當高度注意兩個問題，一是要確認承租人是否有對外轉(zhuǎn)租的權(quán)限，如沒有則需要經(jīng)過出租人同意，因為法律對此有明確規(guī)定；二是要與承租人簽訂書面的轉(zhuǎn)租合同，明確權(quán)利、義務(wù)及違約責任，因為從承租人處轉(zhuǎn)租本身就存在一定風險，如果再沒有書面轉(zhuǎn)租合同風險就更大。
案3.想搬就搬太任性，提前解約需擔責
——承租人提前解除合同應(yīng)承擔違約責任，并需盡到合理交接房屋等附隨義務(wù)
案情簡介
張某作為承租人與出租人某房產(chǎn)經(jīng)紀公司簽訂《房屋租賃合同》，其中約定承租人提前退租，應(yīng)提前30日書面通知出租人，結(jié)清各項費用后，按月租金的200%支付違約金。在房屋租賃期間，張某欲解除合同，便通過微信向該公司工作人員提出。但因支付違約金等事宜雙方未達成一致意見，張某于2020年10月27日直接搬離租住房屋，未辦理交接手續(xù)，也未交還鑰匙。后，張某起訴請求確認搬離房屋時租賃合同解除，并要求退還相應(yīng)費用數(shù)千元。一、二審法院經(jīng)審理均認為其主張的理由不成立。
法官點評
承租人無正當理由提前解除租賃合同、搬離租賃房屋的，構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。同時承租人負有及時與出租人妥善辦理房屋交接手續(xù)，及時將租賃房屋交還出租人的義務(wù)，尤其要避免一走了之，而使租賃房屋處于空置狀態(tài)，造成不必要的損失。通常，承租人提前搬離租賃房屋的，一般以承租人將租賃房屋妥善交接給出租人之日作為租賃合同實際解除的時間。
對出租人來說，如果承租人已經(jīng)實際提前搬離了租賃房屋并請求出租人接收房屋的，出租人享有依據(jù)合同約定或法律規(guī)定追究承租人違約責任或要求承租人賠償相應(yīng)損失的權(quán)利，鑒于房屋租賃合同的自身特性，一般不適宜強制承租人繼續(xù)履行租賃合同。因此，為防止合同僵局出現(xiàn)和房屋空置損失擴大，出租人亦應(yīng)及時配合承租人交接房屋，否則出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦將會面臨房屋空置損失擴大的責任。
為減少此類糾紛發(fā)生，當事人雙方應(yīng)秉持誠信原則，依法依規(guī)依約履行各自的權(quán)利義務(wù)。
案4. 違規(guī)租用居民住宅樓開辦餐館，被查被罰被停業(yè)
——合同目的不能實現(xiàn)，租賃雙方均有過錯
案情簡介
張某承租楊某房屋，租賃合同中明確約定用于經(jīng)營餐飲。在經(jīng)營過程中，因樓上居民向當?shù)厥乘幩e報，導致張某無法繼續(xù)經(jīng)營，被迫搬離涉案房屋。后雙方對租金退還及裝修費用承擔產(chǎn)生爭議。法院經(jīng)審理認為,張某租賃楊某住宅房屋并在其中經(jīng)營餐飲違反了《青島市餐飲服務(wù)業(yè)環(huán)境污染防治監(jiān)督管理辦法》規(guī)定，張某已經(jīng)被責令停業(yè)，現(xiàn)雙方均要求確認解除房屋租賃合同，應(yīng)當準許。因雙方對涉案房屋性質(zhì)為住宅，以及對不允許在該類房屋開辦餐飲經(jīng)營均為明知，因此雙方對本案合同的解除均應(yīng)承擔責任。
法官點評
生活中，經(jīng)常出現(xiàn)在住宅房屋經(jīng)營餐飲，及在經(jīng)營餐飲過程中，因噪音、油煙等問題與居民發(fā)生糾紛的情況。《青島市餐飲服務(wù)業(yè)環(huán)境污染防治監(jiān)督管理辦法》第四條規(guī)定，不得在居民住宅樓新開辦餐飲服務(wù)場所。本案中雙方當事人均明知不應(yīng)在居民住宅樓新開辦餐飲服務(wù)場所，但出租人仍出租給承租人作為餐飲服務(wù)場所，而作為承租人的張某明知是住宅樓，還進行餐飲經(jīng)營并進行大量裝修。本案合同因違反規(guī)定無法繼續(xù)履行，雙方合同目的均無法實現(xiàn)。出租人蒙受了租金損失，承租人不僅無法正常經(jīng)營，還產(chǎn)生了裝修費損失。因此，在租賃經(jīng)營場所時一定注意審查房屋的性質(zhì)，確定是否可以用作經(jīng)營場地，不要存在僥幸心理。
案5.租了房卻又無法繼續(xù)使用，是將租賃進行到底，還是好合好散？
——租賃合同不適宜強制履行，守約方也應(yīng)及時止損
案情簡介
出租人劉某將其名下房屋出租給承租人牟某使用，雙方簽訂租賃合同，約定房屋租賃期12個月。劉某依約將房屋交付牟某，牟某按照合同約定交納了租金及押金。合同履行約4個月后，牟某以工作變動無法繼續(xù)履行合同為由申請解除合同，劉某不同意解除合同。后牟某搬離涉案房屋，告知了劉某，并要求返還剩余租金及押金，劉某堅持合同應(yīng)當繼續(xù)履行完畢，不應(yīng)返還租金和押金。
法院經(jīng)審理認為,承租人在合同履行期限內(nèi)因為自身原因要求解除合同，違反了雙方合同的約定，構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔違約責任。同時，出租人在承租人明確通知要求解除租賃合同且其已搬離房屋時亦負有及時止損的義務(wù)。因此，在判決承租人支付4個月違約金的情況下，由出租人退還剩余租金和押金。
法官點評
生活實踐中，往往會出現(xiàn)一方違約時，守約方認為只要其不同意解除合同就應(yīng)當繼續(xù)履行。但是，并非所有的合同都適宜強制繼續(xù)履行，例如租賃合同，在承租人確無意繼續(xù)履行的情況下，強制其繼續(xù)租賃使用房屋可能造成房屋的閑置、經(jīng)營成本或生活成本不必要的擴大等物的浪費或損失的產(chǎn)生，因此，通常不適宜強制繼續(xù)履行。對此，可由違約方以承擔違約責任為代價，獲得合同的解除。同時，按照法律規(guī)定，當事人一方違約后，對方應(yīng)當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。本案中出租人在承租人明確告知解除合同并以實際行為表示不履行合同，且出租人也明確知道房屋處于空置狀態(tài)的情況下，應(yīng)采取適當措施防止損失擴大，放任房屋空置而擴大的損失不應(yīng)由承租人負擔。（青島日報/觀海新聞記者 戴謙 通訊員 時滿鑫 何文婕）
責任編輯：王逸群
