青島日?qǐng)?bào)社/觀海新聞11月2日訊 近年來，隨著房屋租賃市場(chǎng)日益活躍，房屋租賃合同糾紛呈多發(fā)態(tài)勢(shì)，各種新問題不斷涌現(xiàn)。為進(jìn)一步回應(yīng)人民群眾相關(guān)司法需求，促進(jìn)市場(chǎng)和諧穩(wěn)定發(fā)展，優(yōu)化營(yíng)商法治環(huán)境，青島市中級(jí)人民法院民四庭近日梳理了房屋租賃中在合同訂立、履行及解除過程中常見的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，總結(jié)歸納了司法實(shí)踐中處理原則和標(biāo)準(zhǔn)，整理并于今天發(fā)布十個(gè)典型案例，從司法角度提出建議，引導(dǎo)房屋租賃各方合理合法行使權(quán)利、履行義務(wù)，避免矛盾糾紛，維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
在此選取其中部分案件。
案1.出租的房屋必須取得規(guī)劃許可證
——租賃合同是否有效受制于規(guī)劃而非其他審批
案情簡(jiǎn)介
宋某作為出租人將其廠房出租給青島某公司，雙方簽訂了租賃合同。在合同履行過程中，雙方因土地稅等問題發(fā)生糾紛，承租人青島某公司搬離涉案廠房并要求解除租賃合同，宋某不同意解除要求繼續(xù)履行雙方的租賃合同。因涉案廠房未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，一審判決認(rèn)定雙方租賃合同無效。宋某對(duì)此不服，提起上訴，其提交土地使用權(quán)出讓等批復(fù)文件以及《土地使用權(quán)證書》以證明涉案廠房系經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的合法建筑，雙方之間的租賃合同為有效合同。二審經(jīng)審理認(rèn)為，宋某提交的證據(jù)不足以認(rèn)定其廠房已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或主管部門批準(zhǔn)建設(shè)，因此對(duì)其相關(guān)主張不予支持。
法官點(diǎn)評(píng)
最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效；但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。由此可見，影響租賃合同效力的“證”系“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，能夠影響租賃合同效力的“批準(zhǔn)建設(shè)”應(yīng)當(dāng)是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府作出，以除此之外的證照或批復(fù)作為租賃合同有效的依據(jù)，尚缺乏法律依據(jù)。
本案中，租賃的廠房因歷史原因未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，因此，租賃該房屋的合同是否有效需審查該廠房的建設(shè)是否經(jīng)過城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府的批準(zhǔn)。宋某對(duì)此提交的證據(jù)僅為縣級(jí)政府批準(zhǔn)的土地出讓文件和《土地使用權(quán)證》，兩份證據(jù)僅能證明涉案廠房土地出讓的合法性，不能證明廠房建造的合法合規(guī)性；《土地使用證》上的宗地圖僅能反映涉案土地的現(xiàn)狀，不代表或必然證明廠房的建造取得了主管城鄉(xiāng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，因此，宋某的主張沒有得到法院認(rèn)可。實(shí)踐中，房屋可能具有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等，不同的“證”代表著不同的職能部門在不同的職權(quán)范圍作出的審定意見，因此，判斷不同領(lǐng)域的問題需要對(duì)號(hào)入座，不能張冠李戴。我國(guó)司法解釋規(guī)定的考量租賃合同效力的因素是工程規(guī)劃的合法性，因此，土地使用權(quán)、土地規(guī)劃，或是商務(wù)部門等其他主管部門的意見，不能作為影響該類合同效力的依據(jù)，此類問題引發(fā)的糾紛較為常見，應(yīng)引起關(guān)注。
案2.合同未簽就裝修，不懂法律惹糾紛
——轉(zhuǎn)租有風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)簽訂合同明確權(quán)利義務(wù)
案情簡(jiǎn)介
王某承租趙某位于市區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房一處，承租期間欲對(duì)外轉(zhuǎn)租。某培訓(xùn)機(jī)構(gòu)因業(yè)務(wù)需要急需租賃網(wǎng)點(diǎn)房，其負(fù)責(zé)人曹某經(jīng)介紹認(rèn)識(shí)承租人王某的配偶，雙方商定轉(zhuǎn)讓費(fèi)等事宜后，在未簽訂租賃合同的情況下，曹某就開始投入資金裝修房屋。裝修過程中，趙某的代理人告知房屋所有人不同意議定的租金數(shù)額，需提高租金才能簽合同。曹某雖然停止裝修但仍支出數(shù)萬(wàn)元裝修費(fèi)。為此，某培訓(xùn)學(xué)校起訴王某等要求賠償裝修損失等費(fèi)用。一審法院認(rèn)為轉(zhuǎn)租書面租賃合同未能簽訂的主要原因在于房屋所有人或其代理人，駁回了某培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的訴訟請(qǐng)求。該培訓(xùn)機(jī)構(gòu)不服，提起上訴。二審中，經(jīng)調(diào)解，雙方達(dá)成和解，王某等當(dāng)場(chǎng)向培訓(xùn)機(jī)構(gòu)支付一定費(fèi)用作為補(bǔ)償，糾紛化解。
法官點(diǎn)評(píng)
房屋租賃實(shí)踐中，轉(zhuǎn)租行為一旦發(fā)生糾紛，必然涉及租賃合同及轉(zhuǎn)租合同兩個(gè)法律關(guān)系，以及出租人、承租人、次承租人三方權(quán)利與義務(wù)的平衡與保護(hù)。對(duì)次承租人來說，為防范法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)高度注意兩個(gè)問題，一是要確認(rèn)承租人是否有對(duì)外轉(zhuǎn)租的權(quán)限，如沒有則需要經(jīng)過出租人同意，因?yàn)榉蓪?duì)此有明確規(guī)定；二是要與承租人簽訂書面的轉(zhuǎn)租合同，明確權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任，因?yàn)閺某凶馊颂庌D(zhuǎn)租本身就存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如果再?zèng)]有書面轉(zhuǎn)租合同風(fēng)險(xiǎn)就更大。
案3.想搬就搬太任性，提前解約需擔(dān)責(zé)
——承租人提前解除合同應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并需盡到合理交接房屋等附隨義務(wù)
案情簡(jiǎn)介
張某作為承租人與出租人某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂《房屋租賃合同》，其中約定承租人提前退租，應(yīng)提前30日書面通知出租人，結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用后，按月租金的200%支付違約金。在房屋租賃期間，張某欲解除合同，便通過微信向該公司工作人員提出。但因支付違約金等事宜雙方未達(dá)成一致意見，張某于2020年10月27日直接搬離租住房屋，未辦理交接手續(xù)，也未交還鑰匙。后，張某起訴請(qǐng)求確認(rèn)搬離房屋時(shí)租賃合同解除，并要求退還相應(yīng)費(fèi)用數(shù)千元。一、二審法院經(jīng)審理均認(rèn)為其主張的理由不成立。
法官點(diǎn)評(píng)
承租人無正當(dāng)理由提前解除租賃合同、搬離租賃房屋的，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。同時(shí)承租人負(fù)有及時(shí)與出租人妥善辦理房屋交接手續(xù)，及時(shí)將租賃房屋交還出租人的義務(wù)，尤其要避免一走了之，而使租賃房屋處于空置狀態(tài)，造成不必要的損失。通常，承租人提前搬離租賃房屋的，一般以承租人將租賃房屋妥善交接給出租人之日作為租賃合同實(shí)際解除的時(shí)間。
對(duì)出租人來說，如果承租人已經(jīng)實(shí)際提前搬離了租賃房屋并請(qǐng)求出租人接收房屋的，出租人享有依據(jù)合同約定或法律規(guī)定追究承租人違約責(zé)任或要求承租人賠償相應(yīng)損失的權(quán)利，鑒于房屋租賃合同的自身特性，一般不適宜強(qiáng)制承租人繼續(xù)履行租賃合同。因此，為防止合同僵局出現(xiàn)和房屋空置損失擴(kuò)大，出租人亦應(yīng)及時(shí)配合承租人交接房屋，否則出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦將會(huì)面臨房屋空置損失擴(kuò)大的責(zé)任。
為減少此類糾紛發(fā)生，當(dāng)事人雙方應(yīng)秉持誠(chéng)信原則，依法依規(guī)依約履行各自的權(quán)利義務(wù)。
案4. 違規(guī)租用居民住宅樓開辦餐館，被查被罰被停業(yè)
——合同目的不能實(shí)現(xiàn)，租賃雙方均有過錯(cuò)
案情簡(jiǎn)介
張某承租楊某房屋，租賃合同中明確約定用于經(jīng)營(yíng)餐飲。在經(jīng)營(yíng)過程中，因樓上居民向當(dāng)?shù)厥乘幩e報(bào)，導(dǎo)致張某無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，被迫搬離涉案房屋。后雙方對(duì)租金退還及裝修費(fèi)用承擔(dān)產(chǎn)生爭(zhēng)議。法院經(jīng)審理認(rèn)為,張某租賃楊某住宅房屋并在其中經(jīng)營(yíng)餐飲違反了《青島市餐飲服務(wù)業(yè)環(huán)境污染防治監(jiān)督管理辦法》規(guī)定，張某已經(jīng)被責(zé)令停業(yè)，現(xiàn)雙方均要求確認(rèn)解除房屋租賃合同，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。因雙方對(duì)涉案房屋性質(zhì)為住宅，以及對(duì)不允許在該類房屋開辦餐飲經(jīng)營(yíng)均為明知，因此雙方對(duì)本案合同的解除均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
法官點(diǎn)評(píng)
生活中，經(jīng)常出現(xiàn)在住宅房屋經(jīng)營(yíng)餐飲，及在經(jīng)營(yíng)餐飲過程中，因噪音、油煙等問題與居民發(fā)生糾紛的情況。《青島市餐飲服務(wù)業(yè)環(huán)境污染防治監(jiān)督管理辦法》第四條規(guī)定，不得在居民住宅樓新開辦餐飲服務(wù)場(chǎng)所。本案中雙方當(dāng)事人均明知不應(yīng)在居民住宅樓新開辦餐飲服務(wù)場(chǎng)所，但出租人仍出租給承租人作為餐飲服務(wù)場(chǎng)所，而作為承租人的張某明知是住宅樓，還進(jìn)行餐飲經(jīng)營(yíng)并進(jìn)行大量裝修。本案合同因違反規(guī)定無法繼續(xù)履行，雙方合同目的均無法實(shí)現(xiàn)。出租人蒙受了租金損失，承租人不僅無法正常經(jīng)營(yíng)，還產(chǎn)生了裝修費(fèi)損失。因此，在租賃經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)一定注意審查房屋的性質(zhì)，確定是否可以用作經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，不要存在僥幸心理。
案5.租了房卻又無法繼續(xù)使用，是將租賃進(jìn)行到底，還是好合好散？
——租賃合同不適宜強(qiáng)制履行，守約方也應(yīng)及時(shí)止損
案情簡(jiǎn)介
出租人劉某將其名下房屋出租給承租人牟某使用，雙方簽訂租賃合同，約定房屋租賃期12個(gè)月。劉某依約將房屋交付牟某，牟某按照合同約定交納了租金及押金。合同履行約4個(gè)月后，牟某以工作變動(dòng)無法繼續(xù)履行合同為由申請(qǐng)解除合同，劉某不同意解除合同。后牟某搬離涉案房屋，告知了劉某，并要求返還剩余租金及押金，劉某堅(jiān)持合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行完畢，不應(yīng)返還租金和押金。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,承租人在合同履行期限內(nèi)因?yàn)樽陨碓蛞蠼獬贤`反了雙方合同的約定，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，出租人在承租人明確通知要求解除租賃合同且其已搬離房屋時(shí)亦負(fù)有及時(shí)止損的義務(wù)。因此，在判決承租人支付4個(gè)月違約金的情況下，由出租人退還剩余租金和押金。
法官點(diǎn)評(píng)
生活實(shí)踐中，往往會(huì)出現(xiàn)一方違約時(shí)，守約方認(rèn)為只要其不同意解除合同就應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。但是，并非所有的合同都適宜強(qiáng)制繼續(xù)履行，例如租賃合同，在承租人確無意繼續(xù)履行的情況下，強(qiáng)制其繼續(xù)租賃使用房屋可能造成房屋的閑置、經(jīng)營(yíng)成本或生活成本不必要的擴(kuò)大等物的浪費(fèi)或損失的產(chǎn)生，因此，通常不適宜強(qiáng)制繼續(xù)履行。對(duì)此，可由違約方以承擔(dān)違約責(zé)任為代價(jià)，獲得合同的解除。同時(shí)，按照法律規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。本案中出租人在承租人明確告知解除合同并以實(shí)際行為表示不履行合同，且出租人也明確知道房屋處于空置狀態(tài)的情況下，應(yīng)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大，放任房屋空置而擴(kuò)大的損失不應(yīng)由承租人負(fù)擔(dān)。（青島日?qǐng)?bào)/觀海新聞?dòng)浾?戴謙 通訊員 時(shí)滿鑫 何文婕）
責(zé)任編輯：王逸群
