青島日報2021年8月4日第9版

擾民標準不明確　認定噪聲難取證

合租房擾民治理期待破題

近年來，在住房租賃市場，可以分攤租金、減輕租房開支的合租房受到部分租房者的青睞，但合租房帶來的諸多擾民問題也愈發(fā)突出。來自市12345政務服務便民熱線的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，該熱線共接到了關(guān)于合租、群租問題的投訴近600條，涉及9個區(qū)市，其中半數(shù)以上投訴反映的是合租房擾民問題。例如，生活噪音多、環(huán)境衛(wèi)生差、水電設(shè)施易損壞殃及近鄰、安全隱患大等等，既有新出現(xiàn)的矛盾，也有屢次投訴卻得不到根治的“老毛病”。由于判定擾民沒有具體標準、對噪音認定取證困難，有關(guān)部門只能“上門查看并提醒房客注意”，之后擾民問題依舊。有一個良好的居住環(huán)境是市民獲得幸福感的最基本要求，如何破解合租房擾民問題，是擺在城市管理者面前的一道考題。

現(xiàn)狀

噪聲多 衛(wèi)生差

鄰居直呼“傷不起”

過去幾年間，市民許女士被樓上鄰居折騰得苦不堪言，為了能睡一個安穩(wěn)覺，她不知道找了多少次。

許女士住在嶗山區(qū)的一個封閉小區(qū)，其樓上房屋被一家房屋租賃企業(yè)整租下來后出租給了4組房客。因為這些房客的作息時間不同，生活習慣有差異，許女士的生活被徹底打亂了。

“正常家庭下午五六點鐘下班，晚上十點前后睡覺，鄰居間互不影響。但樓上的合租戶晚上十一二點才陸續(xù)回來，最晚的要到凌晨兩點多。不僅開門的動靜大，進門后還不急著睡覺，又聊天又洗澡，有時還要點外賣，哪一項活動的動靜都不小，我?guī)缀趺刻焱砩隙家怀承押脦状巍！痹S女士告訴記者，除了噪音擾民，部分租客還不講究衛(wèi)生，在樓道里亂扔垃圾，把公共環(huán)境搞得一團糟，鄰居們的意見都很大。另外，合租房內(nèi)的衛(wèi)生間因為高頻率使用也出現(xiàn)漏水問題，給她家?guī)聿恍〉穆闊?/span>

為了讓房客注意一些，許女士專門找過他們。但幾家房客之間互相推諉，都說噪音、垃圾等問題是他人所為。而且因為彼此之間并不熟悉，也管不了別人。

無奈之下，許女士只好向相關(guān)部門投訴，得到的卻是同樣的結(jié)果。

“街道說會安排社區(qū)和物業(yè)的工作人員上門查看，房管部門表示會讓房屋租賃企業(yè)提醒房客，但最終的結(jié)果就是噪音依舊、垃圾依舊。公安部門介入會有效一些，可效果并不持久，幾天之后，噪聲就會回潮。”許女士不解，合租擾民并不是什么大事兒，為何這么多部門都管不了呢？

家住城陽區(qū)的王先生也曾深受合租房困擾。王先生之前居住在一個開放小區(qū)中，樓上鄰居將房屋租給了8位租戶，給他的生活帶來了諸多煩惱。

“起初，我不知道樓上住了這么多人，就是覺得特別吵鬧。有一天，我實在受不了了，就上去敲門提醒他們注意，結(jié)果發(fā)現(xiàn)100平方米的三室兩廳住了8個人，客廳都被間隔成了臥室，墻上還掛著電表。”王先生告訴記者，得知情況后，他馬上向有關(guān)部門投訴“群租”問題，但反饋的結(jié)果令他大失所望。

“有關(guān)部門的工作人員告訴我，經(jīng)過調(diào)查，樓上房屋的人均居住建筑面積大于6平方米，符合青島市相關(guān)規(guī)定，不屬于‘群租’，關(guān)于噪聲擾民問題需要向公安部門投訴。后來我又聯(lián)系了公安部門，也沒有用。萬般無奈，我只好搬走了。”王先生說。

在青島，像許女士和王先生這樣，日常生活被合租房攪得亂了套的市民不在少數(shù)。據(jù)了解，我市每年有30萬套房源投入租賃市場，其中4萬套房源開展合租業(yè)務。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年前7個月，市12345政務服務便民熱線收到關(guān)于合租、群租的投訴近600條，涉及到我市的9個區(qū)市，其中超過一半的投訴與擾民有關(guān)。但是面對這些訴求，相關(guān)管理部門并無有效的治理措施，很多反饋都停留在“將上門查看并提醒房客注意”的層面上。

問題

缺依據(jù) 取證難

多方監(jiān)管乏力

對于相關(guān)部門的答復，投訴人雖心有不滿，卻又無可奈何。為何有關(guān)部門對合租房擾民問題的處理，讓投訴人感到“沒什么用”？記者采訪了解到，缺少法規(guī)依據(jù)和調(diào)查取證難，是合租房擾民問題治理的最大障礙。

據(jù)了解，對住房租賃市場的管理，涉及多個部門。根據(jù)2020年5月青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等多部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進一步促進住房租賃市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），住建、網(wǎng)信、市場監(jiān)管、公安、發(fā)改、金融監(jiān)管等部門都要承擔各自的管理職責。其中，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責住房租賃市場管理、指導和監(jiān)督工作；公安部門負責租賃住房治安管理，對租賃住房中的流動人口進行居住登記管理，涉及違反治安管理和犯罪的，依法查處。另外，《通知》要求各區(qū)(市)政府要切實履行住房租賃市場管理屬地主體責任。要充分發(fā)揮街道(鎮(zhèn))和居委會(村)基層自治組織、物業(yè)服務企業(yè)的作用，強化基層網(wǎng)格化管理，推動住房租賃管理和服務工作重心下移，做好租賃矛盾糾紛常態(tài)化調(diào)處、化解工作。

在合租房擾民相關(guān)投訴中，反映較多的問題是合租人數(shù)太多涉嫌群租、噪聲多、環(huán)境衛(wèi)生差、安全隱患大等。

“群租和合租是不同的概念，群租屬于違規(guī)行為。”市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一位工作人員告訴記者，區(qū)分群租和合租的關(guān)鍵是人均租住面積。我市有關(guān)《通知》規(guī)定，青島人均租住建筑面積不得低于6平方米。原始設(shè)計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下儲藏室、車庫等非居住空間不得出租供人居住。“從我們處理投訴時進行的入戶調(diào)查看，青島大多數(shù)合租房的人均租住建筑面積都高于6平方米，屬于正常的合租。對于群租行為，我們會依法查處，并要求出租人進行整改。”

令投訴人無奈的是，即使合租房在“硬件”方面符合了規(guī)定，但與合租形式伴生的擾民問題確實損害了他們的合法權(quán)益。據(jù)估算，我市開展合租業(yè)務的4萬套房源中，有半數(shù)在房屋租賃企業(yè)手中，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局曾經(jīng)要求房屋租賃企業(yè)提醒房客在租房期間不要發(fā)生擾民行為，但是效果十分有限。

一位知情人士告訴記者，之所以效果不大，有兩個方面原因：一是我國對商品房租賃市場監(jiān)管的主要依據(jù)是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺的《商品房屋租賃管理辦法》，該《辦法》雖然規(guī)定“承租人不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益”，卻并未明確具體標準和處罰措施，可操作性不強；二是近幾年青島房屋租賃市場的行情走低，房屋租賃企業(yè)承擔了巨大的運營壓力，使其對房客更加“寬容”。

另外，關(guān)于合租房普遍存在的噪聲問題，也難以界定。根據(jù)《治安管理處罰法》，生活噪聲問題由公安機關(guān)管轄。違反關(guān)于社會生活噪聲污染防治的法律規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活的，處警告；警告后不改正的，處200元以上500元以下罰款。然而現(xiàn)實情況是，由于取證困難，公安機關(guān)在處理生活噪聲擾民糾紛時多以調(diào)解為主。

“根據(jù)有關(guān)要求，公安機關(guān)對制造生活噪聲的行為進行查處時，需要通過第三方鑒定，確認聲音達到了噪聲的標準。在合租房擾民糾紛中，噪聲出現(xiàn)的時間不確定，持續(xù)時長也不確定，難以進行專業(yè)的噪聲鑒定。”市公安局一位工作人員告訴記者，由于取證困難，公安機關(guān)很難對制造噪聲干擾他人日常生活的行為進行認定和處罰。

面對合租房擾民的煩心事，街道和社區(qū)也是市民尋求幫助的渠道。但一位街道工作人員告訴記者，街道和社區(qū)沒有有效抓手進行管理，只能要求物業(yè)企業(yè)進行處理。由于投訴人和被投訴人住在同一小區(qū)，都接受物業(yè)公司服務，物業(yè)公司處理此類問題時態(tài)度并不積極，往往是“走過場”。

建議

多部門聯(lián)動專項治理

發(fā)展集中式租賃住房

“最近幾年，合租房房源明顯增多，這與龐大的市場需求是分不開的。面對合租房擾民問題，應該切實加強部門聯(lián)動，強化治理效果。”市政協(xié)委員劉大龍長期關(guān)注房屋租賃市場發(fā)展，他認為，盡管我市有關(guān)政策已經(jīng)對涉及租賃住房管理的部門的職責進行了界定，但在合租房擾民這一細分領(lǐng)域，規(guī)定還不具體，不具備可執(zhí)行性。鑒于合租房擾民問題頻發(fā)，他建議聯(lián)合住建、公安、街道、物業(yè)、房屋租賃企業(yè)等多方力量，建立快速反應機制，合力治理合租房擾民行為。

“多方聯(lián)合行動可以避免部門單一行動的束縛，提高治理效果。在治理過程中，相關(guān)部門應該念好‘快字訣’，在問題發(fā)生的初期就要迅速介入，力求將問題消滅在萌芽狀態(tài)，避免小病拖大，大病拖重，激化鄰里矛盾。”劉大龍表示，作為最貼近居民的機構(gòu)，物業(yè)服務企業(yè)在治理合租房擾民中應該發(fā)揮重要的作用。住建部門應該通過合理的政策，調(diào)動物業(yè)服務企業(yè)參與合租房擾民治理的積極性，引導物業(yè)服務企業(yè)加強巡查，及時上報合租房擾民線索，并與街道、社區(qū)、公安機關(guān)一同做好問題調(diào)解。房屋租賃企業(yè)也應該加強自身管理，通過多種手段規(guī)范房客行為，減少擾民行為的發(fā)生。

中國飯店協(xié)會公寓委員會專家組組長穆林認為，有效治理合租房擾民問題需要采用疏堵結(jié)合的方式。所謂“堵”，就是要加強部門監(jiān)管，提高房客自覺；所謂“疏”，則是要大力發(fā)展集中式租賃住房，引導部分有合租需求的房客離開普通居民小區(qū)，到集中建設(shè)改造的租賃住房中居住，徹底避免合租房擾民問題。

“不久前，住建部發(fā)布了集中式租賃住房建設(shè)適用標準。‘標準’將集中式租賃住房分為宿舍型和住宅型，并將旅館的標準納入宿舍型租賃住房中，為商業(yè)性建筑或者工業(yè)型建筑改造單身公寓打通了路徑。青島市區(qū)有很多存量建筑沒有得到有效利用，有關(guān)部門可以利用這些建筑打造宿舍型租賃住房，吸引青年人入住。”穆林表示。

青島市房地產(chǎn)協(xié)會住房租賃專委會主任殷方杰贊同穆林大力發(fā)展集中式租賃住房的觀點。“近年來，看好合租需求，島城一些企業(yè)自主投資建設(shè)、改造了一些青年公寓。這些房源雖然面積不大，位置卻很優(yōu)越，設(shè)施也很齊全，很受青年人歡迎。”殷方杰表示，為了更好地服務青年群體，建議有關(guān)部門推出優(yōu)惠政策，引導社會資本參與集中式租賃住房建設(shè)、改造和運營，擴大集中式租賃住房公寓供給量。

本版文/圖 邱 正