■下跌：急于把舊房變現購買新房不得已降價 ■堅挺：好學區次新房優質物業成就美麗價格

有關青島樓市上半年的各種數據紛紛出爐，市場回暖，新房呈現價格穩步上漲的局面。然而對二手房來說，市場并沒有那么樂觀。盡管成交量也出現了大幅增加，但就成交價格而言，卻幾乎未見波動，不少老舊小區甚至出現了價格下跌的局面。記者從市場了解到，從去年開始新房大量上市，搶走了很多二手房客源。另外，很多改善型購房者急于把手中的舊房變現購買新房，也抵消了部分價格上漲。當然，最重要的還是目前樓市主要客戶群體，正在向90后甚至00后過渡，對于年輕人來說，老舊的二手房遠沒有新房居住舒適性高，由此便導致了二手房不被大家所認可。

不少老舊小區二手房出現了價格下跌的局面。資料圖片

/ 案例 /

二手房想出手其實不容易

十年前，徐波從濟南來到青島發展，在江西路二中分校附近買下一套舊房子。幾年后又在附近買了新房，但舊房一直沒賣。 “前幾天我看一位地產大咖的公眾號，他說‘老破小’和‘遠大新’都不建議長期持有，就打算把那套舊房子賣掉。 ”年初徐波就把房子掛到了中介，“一開始我想賣2.8萬元/平方米，可兩個多月都沒一個人來看房。”他不斷下調價格，直到四月份，房子才以2.6萬元/平方米的價格售出。 “2018年有人出價3.2萬元/平方米，我都沒賣。目前周邊新盤價格也維持在3.8萬元/平方米以上，為什么二手房的差距能這么大？ ”徐波有點想不明白，不過，他還是慶幸自己年初早些出手，因為就在上個星期他還碰到了給他賣房的中介小伙子，并告訴他現在這一片的房價已經跌到了2.4萬元/平方米。

徐波遭遇了價格下跌，市民趙先生遇到的就是買家難找。他的房子位于魯信長春，考慮到孩子漸漸長大，他想從套二置換成套三。“一開始我去找中介，說了自己的心理價位，中介說他的報價挺合理，如果想早點出手，最好掛牌價格再降降。”趙先生說他沒同意中介的方案，可此后一個多月房子始終無人問津。 “中介告訴我，魯信長春的品質在二手房里面算是好的，但無奈小區太大，同一戶型在他們中介就有十幾套在同時出售，所以想急售只能降價。 ”

/ 分析 /

二手房價值要看附加值

“二手房的確是這樣有漲有跌，其中涉及的因素很多。”鏈家地產遠洋風景店的孫鵬經理告訴記者，這半年在他們店附近的二手房價格還是呈現上漲趨勢的。 “我們這里是浮山后，因為是熱門學區，所以說也是現在青島炙手可熱的區域，新房每平方米價格從去年的2.8萬元左右漲到了4萬元以上。但二手房才漲了不到10%。”孫經理說因為有學區，所以這里的房子還能保持上漲，類似于浮山后四小區這樣開放式舊小區，如果放在別的區域，價格極有可能還會下跌。所以孫經理告訴記者，對于二手房來說，外部因素的加持才是最重要的。 “浮山后四小區的老房子現在的價格還能賣上3.1萬元/平方米，這個價格和湖光山色這樣的封閉小區差不多。原因是它離學校更近，而且面積小總價會較低。對于考慮學區房的家長來說，總價可能比單價更重要。 ”

除了學區的因素，現在買房特別是買二手房的群體還多是以90后的年輕人為主，比起60后、70后，他們會對居住環境有更高的要求。 “物業要好，周邊環境要好，戶型還要好，這些可能都是老舊小區給不了他們的。”從這些方面來看，對于房齡超過20年的老房子來說，除了降價來凸顯價格優勢外，幾乎沒有別的辦法。

當然在二手房中也有價格堅挺的存在，“學區、次新房、封閉小區、優質物業，最好還是小套三，總價在300多萬元，如果能集齊這些條件，那這樣的二手房單價甚至有可能超過同區域新房的價格。”孫鵬拿附近的遠洋風景小區舉例，如今二手房的價格依然能保持在3.8萬元的單價，這與附近遠洋萬和公館這樣的新房幾乎沒有差距。

/ 預測 /

下半年二手房維持現狀

對于二手房有人曾預測，其價格波動比較新房有一定的滯后性，也就是說在新房普漲過后，二手房有可能在下半年會啟動漲價潮。對于這樣的預測，多位業內人士都不贊成。科威不動產萬科中心店店長龔海防告訴記者，上半年其實二手房市場已經啟動，“很多準備置換新房的業主會先賣掉舊房子，這也是上半年二手房成交量激增的一個重要原因。 ”龔經理告訴記者，因為著急賣房，所以出價會較低，這也導致二手房很難出現較大的漲幅。到了下半年交易量可能會放緩，價格還是會相對穩定。另外，對于浮山后這樣受學區拉動加大的區域，上半年的價格已經推高不少，下半年也可能進入盤整期，價格同樣可能進入相對穩定狀態。所以，綜合這些方面來考慮，二手房下半年會依然保持微漲或微跌的態勢。（觀海新聞/青島早報記者 劉鵬）

責任編輯：李慧