青島市城陽(yáng)區(qū)卓越蔚藍(lán)群島項(xiàng)目。李鵬飛 攝

據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，青島全市商住地塊共成交117宗，總出讓面積337.35萬(wàn)平方米，成交總金額224.17億元。

西海岸土拍成交最多 城陽(yáng)區(qū)緊隨其后

從全市各區(qū)域土地成交情況來(lái)看，2021年上半年，土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交主要集中在西海岸、城陽(yáng)區(qū)等區(qū)域，具體來(lái)看，西海岸新區(qū)作為青島土地市場(chǎng)最活躍區(qū)域，以41宗、102.03萬(wàn)平方米的土地成交奪冠。城陽(yáng)區(qū)緊隨其后，上半年成交土地21宗、成交面積80.57萬(wàn)平方米。萊西市則以11宗供地?cái)?shù)量、45.83萬(wàn)平方米土地面積位居第三。

高溢價(jià)率極其稀少 底價(jià)成交是主旋律

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，除市北區(qū)開(kāi)平路地塊溢價(jià)率達(dá)到64.89%觸發(fā)規(guī)定而熔斷外，其余區(qū)域均為底價(jià)成交。另有專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，青島市上半年成交的新地塊，平均成交樓板價(jià)為3162元/平方米，成交地塊平均溢價(jià)率僅為1%。總體來(lái)看，青島2021上半年土拍市場(chǎng)，主旋律是底價(jià)成交，市場(chǎng)以穩(wěn)健為主。

國(guó)信拿地面積最多 海爾產(chǎn)城創(chuàng)花錢最多

2021年上半年，國(guó)信集團(tuán)高新區(qū)獲取8宗地總建筑面積77.8平方米，位居面積榜榜首，和達(dá)集團(tuán)拿地16宗總建筑面積61.2萬(wàn)平方米位列第二，融創(chuàng)中國(guó)拿地11宗總面積49.9萬(wàn)平方米位列第三。

值得關(guān)注的是，拿地金額榜前三甲均為青島本土企業(yè)，依次為海爾產(chǎn)城創(chuàng)成交總價(jià)32.8億元，國(guó)信集團(tuán)成交總價(jià)25.0億元，和達(dá)集團(tuán)成交總價(jià)18.0億元。

西海岸拍出超大地塊 單幅超32萬(wàn)平方米

1月22日，西海岸新區(qū)有8宗新地塊走上拍賣臺(tái)，其中有一宗3290號(hào)商住地塊，格外引人注目，是今年上半年青島土拍市場(chǎng)上亮相的少有的“超級(jí)”大地塊。

該地塊位于西海岸新區(qū)三沙路以東、翠島路以南，占地192546平方米，容積率1.7，建面32.73萬(wàn)平方米；出讓部分占地171365.94平方米，規(guī)劃建面291322.1平方米，其中住宅建面14.4萬(wàn)平方米，起始樓板價(jià)2909元/平方米。

開(kāi)平路45號(hào)成地王 綠城高價(jià)進(jìn)市北

在青島首批集中出讓的地塊中，最驚心動(dòng)魄的要數(shù)開(kāi)平路45號(hào)地塊。該地塊在5月12日首次登臺(tái)拍賣時(shí)，17家開(kāi)發(fā)商叫價(jià)164輪觸發(fā)17000元/平方米熔斷價(jià)，最后叫價(jià)溢價(jià)已近65%，超過(guò)此前市北區(qū)土地拍賣的最高價(jià)14620元/平方米，成為市北“新地王”，不得不轉(zhuǎn)為線下競(jìng)價(jià)。時(shí)隔兩天，5月14日線下競(jìng)自持結(jié)果出爐，最終綠城中國(guó)以樓板價(jià)17000元/平方米+自持商品住宅建面2156.9平方米拿下了該地塊，正式宣告進(jìn)入市北。

嶗山誕生總價(jià)地王 本土實(shí)力房企斬獲

5月13日，嶗山區(qū)土地市場(chǎng)“開(kāi)閘”，共有2宗新地塊上市，據(jù)悉這兩宗都是海爾工業(yè)園東區(qū)改造用地，規(guī)劃用途涵蓋城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融、科教用地等，兩幅地塊總占地9.28萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建面34.37萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)為32.78億。其中住宅地塊樓面起始價(jià)為10773元/平方米。

在拍賣中，這兩幅地塊僅經(jīng)過(guò)一輪競(jìng)價(jià)，就被青島海云創(chuàng)智商業(yè)發(fā)展有限公司（海爾產(chǎn)城創(chuàng)）成功收入囊中，全部為底價(jià)成交，成交總價(jià)32.78億元。  

7月供地計(jì)劃出爐 共111宗約6283畝

根據(jù)公告，7月份擬以招拍掛方式公告地塊111宗（市轄區(qū)第二批集中招拍掛出讓住宅用地將另行集中公告），總面積約6283畝，其中工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地51宗，面積約2603畝；新型產(chǎn)業(yè)用地（M0)3宗，面積約68畝；商服用地12宗，面積約444畝；平度市、萊西市城鎮(zhèn)住宅用地（含商住用地）22宗，面積約2058畝；公共管理與公共服務(wù)用地（教育用地、社會(huì)福利用地等）及其它用地23宗，面積約1111畝。  

青島市嶗山區(qū)張村河板塊一項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，據(jù)了解，該片區(qū)周邊的住宅房?jī)r(jià)已在每平方米35000元至45000元。李鵬飛 攝

供地新政改變市場(chǎng)格局 競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化

2月24日，國(guó)家自然資源局發(fā)布公告，全國(guó)將有22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施集中發(fā)布土地出讓+集中組織土地出讓活動(dòng)的“兩集中”政策，并且原則上發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。其中，首批共有北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫等22個(gè)城市入選試點(diǎn)。  

從上半年青島土拍市場(chǎng)表現(xiàn)可以看出，土地供應(yīng)“兩集中”模式改革，對(duì)青島上半年的土拍市場(chǎng)影響十分明顯，表現(xiàn)為在這則公告問(wèn)世后，將上半年的土地市場(chǎng)分為了兩個(gè)半段，前半段，延續(xù)了2020年的土拍模式，新地塊陸續(xù)分批次上市拍賣；而后半段則集中在5月中旬的“集中拍賣”上。

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年上半年50強(qiáng)房企投資金額1.64萬(wàn)億元，與去年上半年相持平。走勢(shì)上呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)，50強(qiáng)房企一季度投資力度延續(xù)了去年6月以來(lái)下滑的趨勢(shì)，二季度在集中供地帶動(dòng)下，投資力度顯著高于一季度與去年四季度，與2020年二季度的投資窗口期持平。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著第二、三批集中供地的來(lái)臨，未來(lái)城市、企業(yè)間的洗牌與分化仍會(huì)加劇，其中龍頭房企和國(guó)企、央企策略仍是率先“搶跑”，且優(yōu)勢(shì)顯著，相較之下，中小房企拿地難度加大，僅能通過(guò)合作拿地或撿漏的方式參與。對(duì)于未能成功拿地的企業(yè)，尤其中小房企來(lái)說(shuō)，及時(shí)轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略布局、拓寬拿地渠道將是獲得新增土儲(chǔ)、保證企業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)的重要方式，但如何在權(quán)益和規(guī)模之間做取舍，將是此類房企面臨的一大考驗(yàn)。尤其是第一輪規(guī)模房企“廝殺”之后，第二批集中供地或?qū)⑹侵行》科鬆?zhēng)奪的好時(shí)機(jī)。青島土地市場(chǎng)也是如此，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化。

7月30日，青島市轄區(qū)第二批集中供地名單出爐（包含市北、李滄、嶗山、城陽(yáng)、高新區(qū)、西海岸和即墨），共計(jì) 100 宗，面積約 5474 畝，總建面839萬(wàn)㎡，起拍總價(jià)364.7億，最高樓面起始價(jià)18504元/㎡，其中住宅用地（含商住用地）79 宗，面積約 4480 畝。隨著新一輪供地信息的發(fā)布，各開(kāi)發(fā)商又將上演一場(chǎng)激烈角逐。  

業(yè)內(nèi)分析，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是整體利好，長(zhǎng)期看，土地市場(chǎng)的多級(jí)分化將加速開(kāi)發(fā)商的洗牌，優(yōu)勝劣汰，良幣驅(qū)逐劣幣，將更好地塑造樓盤(pán)產(chǎn)品品質(zhì)、提高整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體質(zhì)量與服務(wù)水平。

青島日?qǐng)?bào)記者李鵬飛 攝影報(bào)道

李鵬飛，青島日?qǐng)?bào)運(yùn)營(yíng)中心策劃總監(jiān)、青島日?qǐng)?bào)地產(chǎn)主編、觀海新聞APP時(shí)尚頻道負(fù)責(zé)人。媒體從業(yè)13年，作品曾獲省級(jí)新聞一等獎(jiǎng)。近年來(lái)專注并深耕房地產(chǎn)領(lǐng)域，在青島日?qǐng)?bào)設(shè)有專欄“飛閱樓市”。